La classificazione degli immobili di pregio

Il regime fiscale della prima casa offre l'opportunità di usufruire di agevolazioni per l'acquisto di un immobile, ma non per gli immobili di pregio

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Gli immobili di pregio sono considerati beni di lusso in virtù di alcune caratteristiche peculiari che sono identificate dalla normativa in vigore. Il regime fiscale della prima casa offre l’opportunità di usufruire di agevolazioni per l’acquisto di un immobile, ma non per gli immobili di pregio. Proprio per questo motivo, è importante individuare con precisione i criteri che rendono di lusso un immobile.

Il Decreto Ministeriale del 2 agosto del 1969

L’articolo 1 e quelli successivi del Decreto Ministeriale del 2 agosto del 1969 indicano le caratteristiche da tenere in considerazione in tal senso. L’articolo 1, in particolare, segnala che devono essere ritenuti di pregio tutti gli immobili che sono costruiti in aree che sono destinate ad accogliere abitazioni definite di lusso, parchi privati o ville secondo quanto previsto dal piano urbanistico.

L’articolo 2, invece, fa riferimento a case di lusso e immobili di pregio parlando di immobili che sono costruiti in aree in cui è prevista la realizzazione di lotti per case unifamiliari di almeno 3mila metri quadri. Le aree agricole, però, non fanno parte di tale categorizzazione, anche nel caso in cui il piano regolatore urbanistico in essere abbia contemplato la facoltà di costruire degli immobili residenziali. Passando all’articolo 3 del decreto, si scopre che vanno considerate di pregio le abitazioni che fanno parte di fabbricati caratterizzati da una cubatura di più di 2mila metri cubi, a condizione che siano inseriti in lotti con una volumetria complessiva di meno di 25 metri cubi vuoto per pieno ogni 100 metri quadri.

Le case di lusso sono anche quelle che, secondo l’articolo 4, presentano pertinenze sportive riconducibili ad aree destinate a campi da tennis con fondo drenato di non meno di 650 metri quadri o a una piscina di almeno 80 metri quadri di superficie complessiva. L’articolo 5 inserisce tra gli immobili di pregio quelli che accolgono solo un appartamento padronale di almeno 200 metri quadri: per il calcolo della superficie non bisogna tenere conto del vano scale, della soffitta, dei posti auto, della cantina, delle terrazze e dei balconi. Sono di lusso solo le case che possiedono una pertinenza scoperta grande almeno sei volte l’estensione della superficie coperta.

L’articolo 6 del decreto specifica che sono di pregio anche le singole unità abitative con superficie di almeno 240 metri quadri; il calcolo non deve tenere conto dei locali di servizio e delle pertinenze, sia interne che esterne. Si passa, poi, all’articolo 7, che fa riferimento alle case costruite su terreni il cui valore corrisponde almeno al 150% di quello dell’immobile sussistente. Infine, l’articolo 8 stabilisce che sono di pregio gli immobili che hanno finiture di lusso secondo quanto indicato dalla tabella che è allegata al decreto.

Il decreto legislativo n. 175 del 2014

Come si può notare, il decreto è decisamente esaustivo nell’indicazione delle peculiarità delle abitazioni di lusso. Occorre tenere conto, però, anche delle classificazioni catastali. Il decreto legislativo n. 175 del 2014 all’articolo 33 fa sì che sia proprio la classificazione catastale a dover essere presa in considerazione in maniera pressoché esclusiva ai fini dell’individuazione del regime fiscale per la prima casa.

La classificazione catastale

Sono ritenuti di lusso per il catasto gli immobili di categoria A1, gli immobili di categoria A8 e gli immobili di categoria A9. Nella prima rientrano gli edifici di tipo signorile o che sono costruiti in aree di pregio con finiture sopra alla media; della seconda fanno parte gli immobili residenziali che vantano un giardino o un parco tra le loro pertinenze; la terza, infine, comprende i palazzi di valore artistico e storico e i castelli.